上海高端酒店拋售無人接盤 投資者看空未來前景
隨著反腐的開展，高端酒店的出售量級還在升級，與此同時，更多的高端酒店有待進駐，新的項目還在進行。看似矛盾又不矛盾的現(xiàn)實糾結(jié)在一起，而更多的投資者、接盤者還在觀望。
低調(diào)拋售
“進入2015年，國內(nèi)高端酒店的拋售，依舊是‘主流’。而上海的高端酒店幾乎接近‘全城出售’。”4月8日，一正在為國外投資機構(gòu)物色上海高端酒店資產(chǎn)項目的項目總監(jiān)對新金融觀察記者說。
該項目總監(jiān)表示，這是通過親歷的業(yè)務和信息得來的、“勁爆”到讓自己都驚訝的結(jié)論——因每天都會接觸與酒店資產(chǎn)出售有關(guān)的業(yè)務和信息，對高端酒店出售的現(xiàn)狀已近常態(tài)，但這個“結(jié)論”還是超出了自己此前對行業(yè)形勢的預判。
2014年下半年，高端酒店資產(chǎn)拋售逐漸頻繁的當時，他曾判斷上海有近50%的高端酒店資產(chǎn)面臨出售。但眼下，放在手頭的、有出售意愿的上海高端酒店，不論從位置、品牌、規(guī)模上都刷新了此前的“數(shù)據(jù)”。
“我所在的團隊，最近幾個月才開始接觸國外投資機構(gòu)的合作邀約。根據(jù)對方提出的要求，在上海搜索項目的過程中，我們接觸了很多‘內(nèi)線’，也從他們口中了解到了很多上海欲出售的高端酒店項目，甚至拿到了部分欲出售酒店的資料，在資料未收集齊的情況下，目前的上海，欲出售的國際聯(lián)號酒店資產(chǎn)已近四十家。而我和我的團隊所掌握的信息顯然并不全面，如果其他渠道里流出了幾乎同等的數(shù)據(jù)，那么……”前述項目總監(jiān)欲言又止。
他所言及的‘內(nèi)線’，分別來自銀行、法院、資產(chǎn)管理公司甚至商業(yè)協(xié)會。而所謂國際聯(lián)號酒店，是對那些非本土品牌、跨國間的酒店管理品牌酒店公司旗下全資管理、合資管理或特許經(jīng)營使用其品牌的酒店集群的泛稱。
該項目總監(jiān)稱，自己實在不便透露這些有出售意愿的酒店名稱，也不便透露國外投資機構(gòu)的信息，均簽有保密協(xié)議，各方面的工作都會‘秘密’進行，只能說“密度很大，超出我想象。”
“危言聳聽。”中國旅游研究院副研究員楊宏浩在聽聞上述信源后對新金融觀察記者強調(diào)。他還表示，“是有一些高端酒店在出售，但這個信息肯定是有問題的，沒到那個程度。”
這是幾乎相反的判斷。但因前述項目總監(jiān)不能透露的甲方乙方，讓新金融觀察記者的求證無從展開。然而，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的發(fā)展歷程和部分數(shù)據(jù)似乎可以“呼應”前述項目總監(jiān)的“結(jié)論”。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)，這個致力要做“中國酒店產(chǎn)權(quán)資訊第一平臺”的網(wǎng)站于去年7月上線。去年11月，新金融觀察記者采訪其相關(guān)負責人時，掛在該平臺上出售的酒店項目總資產(chǎn)已近600億。#p#分頁標題#e#
今年1月，該平臺發(fā)布了《2014年中國酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報告》（以下簡稱：《報告》），報告提及，2014年，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)共計收錄酒店出售資產(chǎn)近1000億，其中線上資產(chǎn)800億，線下出售資產(chǎn)200億。如今，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)飆升至2000億。
“2000億是我們受托的酒店資產(chǎn)，線上和線下都有。不能因為有些酒店項目沒有掛在網(wǎng)上，就視同它不存在。上海確實有不少‘重量級’的酒店資產(chǎn)在委托我們出售，但對方要求對合作事宜保密，我們也不能透露其相關(guān)信息。重要的是，這些信息一旦公布，會引起相關(guān)酒店管理人員和員工的動蕩。”4月9日，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)相關(guān)負責人對新金融觀察記者表示。
他同時強調(diào)，自己所在的公司還只是酒店行業(yè)中很小的一個“面”。但通過這面小小的“鏡子”，他認為，未來一段時間，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)會涌來更多的酒店資產(chǎn)，待2015年結(jié)束，那個數(shù)據(jù)或許會讓業(yè)界大跌眼鏡。
“這不是空話。平均下來，我們每個月能接50-60個酒店資產(chǎn)出售項目，最多的時候，一個月接過90個項目。如果這種形勢和速度繼續(xù)延續(xù)，那么量級的突破只是時間問題。”
高調(diào)進駐
與拋售矛盾的另一個現(xiàn)實是，未來幾年依舊有部分高星級酒店即將“涌入”上海。
據(jù)酒店分享平臺“美棧旅行”在4月份發(fā)布的信息顯示，未來幾年，上海將有22家高端酒店相繼開業(yè)，“各家酒店都使出渾身解數(shù)來爭奇斗艷，一場激烈的大戰(zhàn)不可避免。”
無獨有偶，該平臺在近日發(fā)布的另一城市的酒店進駐情況同樣令人咋舌——“未來5年，三亞將陸續(xù)開業(yè)更多的高端酒店，無論是投資40億的麗晶酒店、60億的八爪魚酒店還是過百億的亞特蘭蒂斯，每一家都堪稱世界頂級，足夠驚爆你的眼球……”該平臺的文章如此開篇，標題甚至用了“擠爆三亞”的字眼。
一個不容忽視的現(xiàn)狀是，目前三亞已開業(yè)的五星級標準酒店已超過百家。
“三亞也有部分高端酒店資產(chǎn)是委托給酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)出售的，另外，三亞高端酒店的客房出租率（反映酒店經(jīng)營狀況的一項重要指標，它是已出租的客房數(shù)與飯店可以提供租用的房間總數(shù)的百分比）一向不高，至于這些酒店緣何‘大舉進攻’，也著實讓人看不懂。”前述相關(guān)負責人表示，“能夠解釋的唯一理由是，國際旅游島。”
公開資料顯示，2010年1月，國務院發(fā)布《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》。至此，海南國際旅游島建設正式步入正軌。作為國家的重大戰(zhàn)略部署，計劃在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。
“有意思的是，巴厘島、馬爾代夫、濟州島，在這些知名的國際旅游島上，絕大部分的酒店都是小體量的，唯獨三亞，擁有各種大規(guī)模的高端酒店物業(yè)。當然，這其中不乏有產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式，但其前景也并不趨好。”前述相關(guān)負責人說。#p#分頁標題#e#
市場也并不乏壞典型。
彼時，有著“七星”美譽的“美麗之冠”在三亞開建。項目總體的建筑規(guī)模為60萬平方米，是集超豪華酒店、商業(yè)、會展、娛樂、休閑、文化、博彩等為一體的超大型世界級酒店建筑群，號稱總投資超過100億。
“其如今的現(xiàn)狀是，酒店賣不掉，負債無法償還，員工也換了好幾撥。其間還不乏各種不太好的傳言，對動輒還要投資幾十億甚至上百億進三亞的酒店項目，不看好。”一業(yè)內(nèi)人士對新金融觀察記者說。
如果三亞讓人看不懂，上海的行情又如何。
“為了拿到比較好的貸款、為了讓商業(yè)綜合體中其他的項目賣個好價錢、為了保證空置土地的如期開發(fā)，甚至一些傳統(tǒng)企業(yè)為了轉(zhuǎn)型……”這是前述項目總監(jiān)能夠想到的未來更多高端酒店進駐上海的理由。
不論初衷幾何，看上去均或多或少有些無奈，甚至不得已而為之。但面對高調(diào)的進駐，楊宏浩看到了美好的一面。
“僅從北京、廣州一些新進駐的酒店來看，他們多數(shù)在打主題、精品、特色和文化牌，這樣一來，其是區(qū)別于以往高端酒店的，市場也是需要的。雖然在一些城市可能會面臨增量的問題，但這樣的特色，是有市場需求的。”楊宏浩分析道。
即便如此，這些即將高調(diào)入駐的高端酒店也有可能半路“夭折”。
因酒店集團輕資產(chǎn)運營的主流趨勢，高端酒店的入駐一定程度上也僅僅是品牌和管理團隊的入駐。只要物業(yè)符合其品牌的各項“指標”，其就可以入駐。更重要的是，一些比較強勢的品牌方，在國內(nèi)的“生意”幾乎是穩(wěn)賺不賠的，一年下來，很多比投資人或是業(yè)主方賺得還多。
除了投資方和品牌方的某一方臨時“變心”更換品牌外，對前景預判不好的時候，這些高端酒店也不會如期而至。相關(guān)的佐證是，不完全統(tǒng)計，長沙市在2012年底曾稱要進駐十幾家國際聯(lián)號酒店，但2013年很多利空政策出臺后，很多項目都停滯了，很多品牌也都沒能進駐。
何去何從
一面，急于脫手，另一面，磨刀霍霍。就如圍城，里面的，外面的，各有各的向往，也各有各的苦衷。
在楊宏浩看來，一個城市要進駐高端酒店，一些投資者要投高端酒店，并不應該僅從經(jīng)濟效益上考量。可能會從社會因素、提升城市形象的因素來考量，也可能從提升國有企業(yè)的企業(yè)形象和提升國內(nèi)酒店集團的品牌價值……總之，衡量的標準并不唯一。
更重要的是，他認為高端酒店的經(jīng)營現(xiàn)狀正在回暖。由此，出售現(xiàn)狀也會趨緩。
相對于那些利空消息，楊宏浩更相信自己看到的——那些掛在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)上的項目資產(chǎn)和進入2015年后，北京、上海高端酒店出租率的數(shù)據(jù)。
#p#分頁標題#e#上海市旅游局發(fā)布的信息顯示，2015年1月，上海市五星級酒店的出租率為59.11%，同比增長值為8.86；2015年2月，五星級酒店的出租率為47.41%，同比增長值為-4.19。
“2014年北京的多數(shù)酒店是虧損的，但從今年的數(shù)據(jù)來看，北京2015年五星級酒店一二月份平均房價和出租率增長已經(jīng)是正數(shù)了，這兩個數(shù)都是正的。這說明，目前高端酒店的經(jīng)營處于轉(zhuǎn)折點，可能未來會逐漸地回升。”楊宏浩說。
在他看來，去年造成五星級酒店出售的原因，除了經(jīng)營情況不太好，一些物業(yè)的升值空間也確實到達頂峰了，而業(yè)主方如果以現(xiàn)在的市場價將酒店資產(chǎn)出售掉，即便運營酒店本身并不賺錢，但也能因為近些年房產(chǎn)的升值而賺到一筆錢，那么，經(jīng)營酒店本身是否虧損已變得不再重要。
“然而，經(jīng)營并不是導致上海五星級酒店出售的全部原因。”酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)相關(guān)負責人表示。
據(jù)他了解，在上海，高端酒店的投資回報率“就那樣”，一年幾百萬的凈利潤，甚至沒利潤是很正常的。比如，上海一欲出售的國際聯(lián)號酒店，目前的貸款高達十幾個億，其運營一年的凈利潤才一兩千萬。換言之，該酒店想通過酒店運營來覆蓋其財務成本是很難的。而更深刻的原因是，很多投資人對高端酒店在未來相當長一段時間是看空的。
更殘酷的現(xiàn)實是無人接盤。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的相關(guān)負責人并不愿意透露通過其平臺達成的出售金額。但《報告》提及，五星級酒店呈現(xiàn)出絕對的單邊買方市場，咨詢五星級酒店物業(yè)寥寥無幾，五星級酒店出售大量增加，致使五星級酒店物業(yè)大量囤積，并且出現(xiàn)了交易時間放緩的事實。
由此，高端酒店的出售達成情況可見一斑。
在該負責人看來，我國酒店資產(chǎn)的流通尚未起步，這和中國酒店行業(yè)一直高速發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)——我國的酒店資產(chǎn)一直處于上升階段，還沒有觸頂?shù)慕?jīng)歷，此次，酒店行業(yè)的巨變將迫使國內(nèi)在資產(chǎn)流通方面急速完善，當最后一個環(huán)節(jié)完善并形成整個鏈條的閉環(huán)后，酒店行業(yè)才更具有全鏈條整體優(yōu)勢，才能更加規(guī)范。
“而酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)正在積極接洽更多的投資機構(gòu)，獲取更多的資金支持，以盡快開拓國內(nèi)更大的市場和部分海外市場。”他強調(diào)。
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